[gimbir]

Kamuoyunda Mortgage (Ipotekli Konut Finansmani) yasasi olarak bilinen 5582 Sayili yasa ve getirdikleri hakkinda, kamuoyuna sunulan bilgileri tarafimca yorumlayarak sizlerle paylasmak istedim. Burada belirttigim yorum niteligindeki görüslerin tümü bana ait olup çogunlukta durum tespiti maksadiyla yapilmistir.

Öncelikle Yasanin ilk 6 maddesi IIK’ nun ilgili hükümlerini degistirmektedir. 5582 SY’ nin 1. maddesi ile IIK’ nun 45’ nci maddesine birinci fikrasindan sonra gelmek üzere asagidaki fikra eklenmistir.
"2499 sayili Sermaye Piyasasi Kanununun 38/A maddesinin birinci fikrasinda tanimlanan konut finansmanindan kaynaklanan rehinle temin edilmis alacaklar ile Toplu Konut Idaresi Baskanliginin rehinle temin edilmis alacaklarinin takibinde, rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapilabilir veya haciz yoluna basvurulabilir."
Böylece IIK’ nun 45. Md. Tam olarak
Rehin ve ipotekle temin edilmis alacaklar:

Madde 45 – Rehinle temin edilmis bir alacagin borçlusu iflasa tabi sahislardan olsa bile alacakli yalniz rehinin paraya çevrilmesi yoliyle takip yapabilir. Ancak rehinin tutari borcu ödemege yetmezse alacakli kalan alacagini iflas veya haciz yoliyle takip edebilir.
"2499 sayili Sermaye Piyasasi Kanununun 38/A maddesinin birinci fikrasinda tanimlanan konut finansmanindan kaynaklanan rehinle temin edilmis alacaklar ile Toplu Konut Idaresi Baskanliginin rehinle temin edilmis alacaklarinin takibinde, rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapilabilir veya haciz yoluna basvurulabilir."[/B]
Police ve emre muharrer senetlerle çekler hakkindaki 167 nci madde hükmü mahfuzdur.
Ipotekle temin edilmis faiz ve senelik taksit alacaklarinda, alacaklinin intihabina ve borçlunun sifatina göre, rehinin paraya çevrilmesi veya haciz yahut iflas yollarina müracaat olunabilir.
Halini almistir. Burada Diger kisi – kuruluslarin Rehinle temin edilmis alacaklari için sadece Rehnin Paraya Çevrilmesi yolu ile takip yapilabilecek iken, [/B]bu maddede sayili Konut finansmanindan kaynaklanan ve 2499.SY. nin[/B] (is bu yasanin 12 maddesi ile eklenen) 38/A maddesinde belirtili Konut finansmani basligi altinda belirtili (MADDE 38/A - Konut finansmani, konut edinmeleri amaciyla tüketicilere kredi kullandirilmasi, konutlarin finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanmasi, sahip olduklari konutlarin teminati altinda tüketicilere kredi kullandirilmasidir. Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmani amaciyla kullandirilan krediler de konut finansmani kapsamindadir.) alacaklilari için ayricalik saglanmis hem Rehnin Paraya Çevrilmesi yoluyla takip yapmalarina veya haciz yoluna basvurmalarina imkan saglanmistir.[/B] Daha kolay bir anlatimla, Bir kisinin tasinmaz teminati ile saglamis oldugu kredi borcundan dolayi diger mallarinin hacizi mümkün olacak, baskaca mallari üzerindeki tasarrufu bu yolla engellenmis olacaktir.

Bu yasanin 2, ve 3. maddesi ise IIK’ nun 128 ve 128/a maddelerinde yazili Kiymet takdiri islemlerine yönelik olup, yine sadece bu alacakli kuruluslar için Kiymet takdiri yapabilecek kisi ve kurumlari sinirlamistir. Bir süre sonra uygulamada hem kredi verirken hem de Icra Dairesi veya Mahkeme asamasinda degerleme yapacak kisi ve kuruluslari pesinen tayin etmis olmakla, sadece tasinmaz üzerine degil ayni zamanda bilirkisi tayini serbestisine de ipotek konulmus olur. (Bu kanunun 6. maddesi ile IIK’ nun Geçici 8. madde eklenmis olup, bunun için 3 yillik geçis süresi öngörülmüstür)

Bu yasanin 4. maddesinde IIK’ nun 134’ üncü maddesine ikinci fikrasindan sonra gelmek üzere"2499 sayili Sermaye Piyasasi Kanununun 38/A maddesinin birinci fikrasinda tanimlanan konut finansmanindan kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut Idaresi Baskanliginin rehinle temin edilmis alacaklarinin takibinde, ikinci fikrada yer alan oran yüzde yirmi olarak uygulanir." Fikrasi eklenmis olup, bu ise alacaklisi bir baska kisi veya kurulus oldugu takdirde ihalenin feshi davasi neticesinde talebin reddine karar verilmesi halinde Icra Mahkemesince davayi açana feshi istenen ihale bedelinin %10’ u oraninda para cezasi hükmedilirken alacaklisi bu tip finans kurulusu ise ceza %20 oraninda uygulanacaktir. [/B]
Bu yasanin 5. Maddesi ise yine IIK’ nun 149/a maddesine "2499 sayili Sermaye Piyasasi Kanununun 38/A maddesinin birinci fikrasinda tanimlanan konut finansmanindan kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut Idaresi Baskanliginin rehinle temin edilmis alacaklarinin takibinde, ikinci fikrada yer alan oran yüzde otuz olarak uygulanir. Istinaf talebinin reddi halinde, teminat olarak alinan tutarin yarisi tazminat olarak alacakliya ödenir. Alacaklinin satis talebinden sonra takdir edilen ve kesinlesen kiymete göre, merhunun alacagi karsilamayacagi anlasilirsa kalan tutar teminatin geriye kalan kismindan karsilanir, varsa teminatin kalan kismi teminati yatirana iade edilir." Fikrasini eklemek ile yine alacaklisi bir baska kisi veya kurulus için satisin durdurulmasi istemi için öngörülen teminat %15 iken, alacaklisi bu tip finans kurulusu ise yatiracaginiz teminat %30 olacaktir. [/B]Buraya kadar yazdiklarim IIK’ nunda yapilan degisiklikler için çarpicidir. Zira ayni kanun metninde farkli alacaklilar için farkli müeyyideler ve teminatlar düzenlenmekle her seyden önce yasanin kendi içerisinde esitligi bozulmustur. Yasada yapilan ve belli kurum – kuruluslari ayricalikla hale getiren bu tarz düzenlemeler yasayi kendi içerisinde çelisik birakmistir.

Birazda yasanin güncel olarak karsilasilacak kredi – ödeme iliskisine göz atalim. Bu durum yasanin 24. maddesinde düzenlenmistir. Uzun bir madde olmakla birlikte en çok akilda kalacak kismini degerlendirelim. “……..Yasada Sözlesmede belirtilmek suretiyle konut finansmanina yönelik kredilerde ve finansal kiralama islemlerinde faiz orani sabit, degisken veya ayni kredi için her iki yöntem esas alinmak suretiyle belirlenebilir. Oranin sabit olarak belirlenmesi halinde sözlesmede baslangiçta belirlenen oran her iki tarafin ortak rizasi disinda degistirilemez. Oranin degisken olarak belirlenmesi halinde ise, baslangiçta sözlesmede belirlenen oran, dönemsel geri ödeme tutari yine baslangiçta sözlesmede belirlenecek olan azami dönemsel geri ödeme tutarini asmamak kosuluyla ve yine sözlesmede belirlenecek yurt içinde veya yurt disinda genel kabul görmüs ve yaygin olarak kullanilan bir endeks baz alinarak degistirilebilir. Oranlarin degisken olarak belirlenmesi halinde bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi sarttir. Bu amaçlarla kullanilabilecek referans faizler ve endeksler Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasi, tüketicilerin bilgilendirilme yöntemlerine iliskin usûl ve esaslar ise Bakanlik tarafindan belirlenir.
Tüketici, konut finansmani kurulusuna borçlandigi toplam miktari önceden ödeyebilecegi gibi ayni zamanda bir ya da birden çok ödemeyi vadesinden önce yapabilir. Her iki durumda da konut finansmani kurulusu, vadesinden önce ödenen taksitler için gerekli faiz indirimini yapmakla yükümlüdür. Ödenen miktara göre gerekli faiz indiriminin ve kredinin tüketiciye yillik maliyet oraninin hesaplanmasinda Bakanlik tarafindan çikartilan ilgili yönetmelik hükümleri uygulanir.
Faiz oraninin sabit olarak belirlenmesi halinde, sözlesmede yer verilmek suretiyle, bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapilmasi durumunda konut finansmani kurulusu tarafindan tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilebilir. Erken ödeme ücreti gerekli faiz indirimi yapilarak hesaplanan ve tüketici tarafindan konut finansmani kurulusuna erken ödenen tutarin yüzde ikisini geçemez. Oranlarin degisken olarak belirlenmesi halinde tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilemez.
Konut finansmani sözlesmelerinde asgari olarak asagidaki unsurlara yer verilmesi zorunludur:
a) Konut kredisi sözlesmeleri için kredi tutari, finansal kiralama sözlesmeleri için toplam kira bedeli,
Kredi sözlesmeleri için üzerine ipotek tesis edilen konuta, finansal kiralama sözlesmeleri için finansal kiralamaya konu olan konuta iliskin bilgiler,
c) Yillik faiz orani ve yillik maliyet orani (degisken faizli sözlesmelerde yillik faiz orani ve yillik maliyet orani baslangiç ve azami faiz orani için ayri ayri hesaplanir),
d) Toplam borç tutarinin anapara, faiz ve diger giderler itibariyla dagilimi (degisken faizli sözlesmelerde baslangiç faiz orani veya kira bedeli ve azami faiz orani veya kira bedeli esas alinarak hesaplanacak toplam borç tutarlari),
e) Degisken faizli sözlesmelerde baz alinan endeks ve faiz oranindaki veya kira bedellerindeki degismenin hesaplanma yöntemi,
f) Ilk yil için dönemsel olarak, kalan yillar için yillik olarak hazirlanan, ödenen anapara, ödenen faiz, diger giderler, kalan anapara, ilgili dönemler için geri ödeme veya kira bedellerinin yer aldigi ödeme plani (Degisken faizli sözlesmelerde, baslangiç ve azami faiz oranlari kullanilarak iki ayri ödeme plani olusturulur.),
g) Geri ödeme veya kira ödeme sayisi, ödeme tarihleri, belirlenen ödeme tarihinin resmi tatile gelmesi durumunda ödemelerin ne zaman yapilacagi, ilk ve son ödeme tarihleri,
h) Istenecek teminatlar,
i) Ödemelerde temerrüde düsülmesi halinde, kredi sözlesmeleri için akdi faiz oraninin (degisken faizli sözlesmelerde cari faiz oraninin) yüzde otuz fazlasini geçmemek üzere gecikme faizi orani, finansal kiralama sözlesmeleri için uygulanacak gecikme faiz orani,
j) Borçlunun temerrüde düsmesinin hukuki sonuçlari,
k) Kredi geri ödemelerinin veya kira ödemelerinin vadesinden önce yapilmasina iliskin sartlar ve sabit faizli sözlesmelerde erken ödeme ücreti öngörülmekte ise hesaplanmasina iliskin esaslar,
l) Kredinin veya kira bedellerinin yabanci para birimi cinsinden belirlenmesi durumunda, kira ve geri ödeme tutarlari ile toplam borç tutarinin hesaplanmasinda, hangi tarihteki kurun dikkate alinacagina iliskin sartlar,
m) Sözlesmeye konu olan konutta kiymet takdiri yapilmasini gerektirebilecek haller ve kiymet takdirinin kimler tarafindan yapilabilecegi,
n) Varsa sözlesmeye konu olan konuta iliskin sigorta bilgileri.
Tüketiciye gönderilecek dönemsel ödeme dekontlarinda ödemelerin onbesinci fikranin (d) bendinde yer aldigi sekliyle dagilimina ve kalan borç miktarina yer verilir.
Bu maddenin uygulanmasinda, konut yapi kooperatiflerinin gerçek kisi ortaklari tüketici kabul edilir."
Yukarida belirtili maddelerden sabit ödeme kismi hepimizin anladigi gibi. Aylik kaç para ödeyeceginizi biliyorsunuz. Ve vadesi bitince borcunuz bitmis oluyor. Ancak Vadesinden önce öderseniz, size faiz indirimi yapilacak ve bu oran Bakanlik tarafindan çikarilacak yönetmelikle düzenlenecektir. Siz erken ödediniz ve faiz indiriminden yararlandiniz. Ama bir de bakiyorsunuz ki erken ödediginiz tutarin %2’ si kadar cezalandiriliyorsunuz. Yani erken ödeme niyetinizi kesinlikle yok ediyorlar. Zira %1,60 ile kredi aldiginizi varsayalim. Ödeme planinda zaten öncelikli olarak ana para degeri düsük faiz yüksek oluyor. Ödeme sayiniz arttikça ödediginiz miktarin ana para içerisindeki payi da artiyor. %1,60 faizle kullandiginiz krediyi erken öderseniz, erken ödediginiz gün kadar faiz indirimi uygulaniyor, sonrada toplam erken ödediginiz net miktar üzerinden %2 erken ödeme tutari ödüyorsunuz. Nasil bir erken ödeme ise. Bir baska deyisle finans kurulusu öncelikle ödemelerini faize sayacak, erken öderseniz bundan indirim yapiyorum diyecek, sonrada nasil oluyorsa %2 daha ödeyeceksiniz diyecek ve sizde sevineceksiniz.[/B]
Ya degisken faizli sistemde. Erken ödeme ücreti yok. Türkiye sartlarinda degil 6 ay sonrasini ileriye dönük 10 – 15 yili öngörebiliyorsaniz bir ölçü belirliyorsunuz (Örnegin Tefe,Tüfe v.b.), bu ölçü dahilinde baslangiçtaki faiziniz artiyor veya eksiliyor. Ancak Ya temerrüde düserseniz. Yani iki ay arka arkaya ödeyemediniz ve sonrasinda 1 ay içerisinde de ödeme yapamadiniz durumunuz ne olur. Ne ödersiniz. Bunun cevabi yukarida (i) bendinde Ödemelerde temerrüde düsülmesi halinde, kredi sözlesmeleri için akdi faiz oraninin (degisken faizli sözlesmelerde cari faiz oraninin) yüzde otuz fazlasini geçmemek üzere gecikme faizi orani, finansal kiralama sözlesmeleri için uygulanacak gecikme faiz orani,[/B] denilerek tanimlanmis. Konutunuz satilacak, toplam borcunuz bir defada bu yolla tahsil edilecek ve size uygulanacak faiz % 30 daha fazla olacak. Iyi ki bu yolla %2 erken ödeme sarti koymamislar.
Bu konuda daha bir bu kadar yazi yazmak mümkün. Konut Finansmani Kuruluslarinin Tasfiyesi (Bu Kanunun 17. Maddesi ile düzenlenen 2499 sayili Kanunun 46/c Maddesi), Müteselsilen Sorumluluk (Bu Kanunun 22. ve 23.Maddeleri), Taraflar arasinda yapilacak sözlesme içerigi (Bu kanunun 24. maddesi), Harç oranlari ile ilgili durum (Bu Kanunun 32. maddesi) gibi bir çok maddesini farkli bakis açilari ile degerlendirmek mümkün.

Sonuçta kanimca; 5582 Sayili Kanun ile Konut Finansmani Sistemini olustururken, sosyal boyutu hemen hiç düsünülmemis, ekonominin finans sektöründe, hemen her her alanda ayricalikli, yeni bir para toplama – satma havuzu yaratilmistir. Eger gerçekten okuma zahmetine katlandiysaniz tesekkür ederim. Saygilarimla[/B].

[hakan3558]

Sayin Müdürüm sizin olaylari sosyal boyutta degerlendirmeniz ve bu olaylarin gelecekte yaratacagi infial duygusu ve sosyal rahatsizliklarini bugünden görmenizi takdirle karsiliyorum, kaldiki bu yasa tamamiyle esitlik ilkesine aykiri ve belli bir zümreyi nemalandiran, çöküntüsünün baslamasiyla da bir zamanlarin of-shore magdurlari gibi yeni magdurlar yaratacak olan bir yasadir.Kendi içinde çelisiktir, IIK ile çelisiktir.Ülkemizde "Insanlari depremler degil yapilar öldürür" bu nedenledeprem gerçeginin unutulmamasi gerektigisalik verildi yillarca bize... Evet insanlari basini sokabilecegi bir ev hayali ile baslayan bu yasanin temeli, umarim gerçek deprem kadar ,ekonomik deprem gerçegine de dayanikli olur.Saygilarimla...